【案情】

　　位于某县城效外有一层100平方米住宅，建于2008年。次年，房主徐某以3万元价格卖与杨某。协议中写明：“该房未经批准属违章建筑，不得转让，买卖，如遇征地和拆迁，甲方不负任何责任。”2012年，杨某又将该房以4万元价格卖与李某，但未告知是违法建筑的真实情况，致使李某因催办房屋过户手续而发生争执。为此，李某诉至法院，要求杨某退还购房款及赔偿相关损失。

　　【焦点】

　　本案的焦点是如何确认买卖违章建筑物法律后果。对此，合议庭在评议案件时，提出两种不同的处理意见：

　　第一种意见认为，杨某将明知是违章建筑物转卖给李某，违反了法律规定，其买卖行为无效，双方应将各自取得的财产相互返还。

　　第二种处理意见认为，杨某明知是违章建筑不得转让，买卖，但杨某隐瞒事实，又将该房转卖给李某，其买卖行为无效，杨某应承担李某因此所造成的相关损失。

　　【评析】

　　两种意见对买卖协议都认定为无效，但对合同无效的原因和后果存在分歧。《民法通则》第58条第一款规定：下列民事行为无效：（五）违反法律和公共利益的。徐某未经审批擅自建房应属违章建筑，不能取得房屋的所有权，当然就不具有转让房屋的权利，徐某出卖房屋的行为属于无权处分行为。对于违章房屋，尽管建造人不能取得所有权，但一般为建造人占有。民法通则所设的占有，包括对物的实际控制，受益及处分。占有是一种事实状态，而不是一项权利。从本案来说，徐某对违章建造的房屋是占有，杨某有偿从徐某处取得也是属占有。这种占有并不是权利，而是一种事实状态。因为徐某与杨某未发生纠纷，该案可以不去处理他们之间问题。因此，杨某与李某之间的民事行为确认无效后，杨某没有占有该房屋的依据，则应将所取得的利益，返还给李某及赔偿李某所造成的相关损失。

　　《民法通行》第61条第1款规定：民事行为被确认无效或者被撤消的，当事人因该行为所取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担自己的责任。第84条第2款规定：债权人有权要求债务人按照合同的约定或者法律的规定履行义务。第108条规定：债务应当清偿，暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还的拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。本案中，买卖违章房屋的行为是无效的，在被确认无效后，双方应当返还财产，给对方造成损失的，过错方还应赔偿无过错方的相应损失。笔者赞同第二种处理意见。